Afin d’obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque, il faut prévoir non seulement un dossier en bonne et due forme, mais il faut surtout disposer de bonnes garanties. En effet, les établissements bancaires exigent d’une part un contrat d’assurance qui garantit le recouvrement du prêt en cas d’imprévu, et d’autre part une garantie directement liée au bien telle qu’une caution ou une hypothèque. Si donc vous cessez éventuellement de régler vos mensualités pour cause d’un imprévu financier ou pour tout autre motif, alors l’investissement de la banque est assuré. Mais entre hypothèque et caution, quelle garantie choisir pour son crédit immobilier ? Quelle est la différence entre hypothèque et caution ?
Tout savoir sur l’hypothèque
L’hypothèque est un acte juridique ayant la forme d’un contrat signé entre un emprunteur et l’établissement prêteur. C’est l’une des plus anciennes garanties en ce qui concerne les crédits immobiliers. Elle permet à la banque de recouvrer son investissement en cas de défaillance de la part de l’emprunteur.
En effet, dans le cas où l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de s’acquitter des mensualités de son prêt, l’hypothèque permet à la banque de se saisir du bien immobilier en question, d’en devenir propriétaire, puis de le vendre afin d’entrer en possession de son argent.
Il faut savoir que pour être légalement valable, l’hypothèque doit être enregistrée auprès d’un notaire pour être en suite publiée au Service de Publicité Foncière. Pour ce faire, les éléments suivants doivent être obligatoirement mentionnés :
- Le délai prévu pour le remboursement ;
- La nature du bien considéré dans le cadre de l’hypothèque ;
- Le montant que garantit l’hypothèque, y compris les intérêts.
Ses avantages
L’hypothèque est une garantie fortement rassurante pour les banques. Elle est plutôt facile à mettre en place et peut couvrir la plupart des crédits immobiliers. Avec ce type de garantie, les banques sont plus enclines à étendre la durée du prêt de sorte à rendre les mensualités plus faibles.
L’hypothèque prend fin un an après le remboursement intégral du crédit, sans démarches administratives, ni frais supplémentaires.
Ses inconvénients
Le premier inconvénient de l’hypothèque est sans doute son coût. Outre les frais d’enregistrement perçus par le notaire et ses émoluments, diverses taxes sont également à prendre en compte. In fine, le coût total d’une hypothèque peut s’élever à environ 2% du coût du crédit immobilier.
Par ailleurs, en cas de vente du bien immobilier ou de remboursement anticipé, l’emprunteur devra payer des frais supplémentaires pour la levée de son hypothèque : on parle alors de frais de mainlevée. Il n’est pas à négliger le sentiment qu’éprouve l’emprunteur de ne pas être véritablement propriétaire de son bien immobilier durant toute la durée de remboursement du crédit et la peur de se voir dépossédé de son bien par la banque.
Qu’en est-il de la caution bancaire ?
La caution bancaire est une forme de garantie qui fait intervenir un organisme tiers qui se porte garant pour le débiteur auprès de la banque moyennant une participation à un fonds de garantie. Dans ce cas, l’organisme de cautionnement se charge du remboursement des mensualités à l’aide de son fonds de garantie. Puis, l’organisme devra à son tour se retourner vers l’emprunteur afin de se faire rembourser.
Le coût d’une caution peut varier selon l’organisme choisi. Cependant, deux éléments sont toujours exigés :
- La participation de l’emprunteur au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), d’une valeur proportionnelle au montant du prêt ;
- Une commission de caution, d’un montant généralement forfaitaire, et qui demeure invariablement acquise à l’organisme.
Ses avantages
L’avantage numéro un de la caution bancaire est son coût. Puisqu’elle ne nécessite pas l’intervention du notaire et qu’elle n’est soumise à aucune taxe foncière, la caution présente des frais réduits par rapport à l’hypothèque. Par ailleurs, en fonction de l’organisme choisi, l’emprunteur peut être remboursé d’une bonne part de sa participation au Fonds Mutuel de Garantie à la fin du crédit. Et plus intéressant : en cas de défaut de payement par l’emprunteur, un organisme de cautionnement a tendance à préconiser des moyens de règlement à l’amiable (échelonnement de dettes, par exemple) plutôt que de procéder à la saisie directe d’un bien immobilier.
Ses inconvénients
Les prêts aidés tels que le PAS, le PTZ associé à un PAS et autres prêts sans apport ne peuvent être garantis par une caution. De plus, une caution peut être jugée irrecevable par la banque lorsqu’elle ne provient pas d’un organisme agréé.
